פיקוח שכר דירה בעולם המפותח והשלכותיו

זוהי הרשומה הראשונה שנכתבת בהזמנת אחד התומכים של הבלוג. אם גם את\ה מעוניינ\ת ברשומה בנושא לבחירתך, אשמח לקבל את תמיכתך. אחת הרשומות הקרובות תהיה גם היא בהזמנתו של אחד מתומכי הבלוג. קוראים ותיקים ישימו לב שדף התמיכה עבר מ-Patreon לאתר מימונה. עוד בנושא בסוף הרשומה.

לומר שכלכלה היא לא מדע מדויק זו כבר קלישאה. יש לא מעט נושאים, חלקם עם השלכות על חיי היומיום ועל מקבלי ההחלטות, ששנויים במחלוקת, שלא ידוע עליהם מספיק, או שמחקרים חדשים עליהם נותנים מסקנות הפוכות מהמחקרים הישנים. האירוניה היא, שדווקא עמדות שיש לגביהן סוג של קונצנזוס בקרב כלכלנים מובילים, נוטות להיות שנויים במחלוקת בשיח הציבורי. אחת הדוגמאות הבולטות ביותר לזה היא פיקוח על שכר דירה.

הדור הראשון של פיקוח על שכר דירה הוא תוצר של מלחמת העולם השנייה והסביבה הכלכלית שמיד אחריה. שכר הדירה פשוט הוקפא או שנקבעה לו תקרה. במצב כזה הקפאה זמנית הייתה הגיונית מאוד: למה שבעלת בית תפקיע את מחירה של דירה מפני שהיא קרובה, לדוגמה למפעל נשק? למה שפועלת שאולצה להחליף מקום מגורים בשל צרכי המלחמה תיאלץ לשלם יותר? היוזמה הפרטית במה שנוגע לבניית בתים חדשים פחתה ממילא בתקופה זו, כך שלא הייתה הרבה בנייה חדשה שיכלה להיות מושפעת.

הבעיות החלו לצוץ כאשר הזמני הפך לקבוע, והן מוכרות לכל מי שלמדו יסודות הכלכלה: בעלי הבתים שהיה כדאי להם להשכיר רק במחיר מעל התקרה הפסיקו להשכיר, היו יותר דיירים פוטנציאלים על כל דירה, וכיוון שלא היה ניתן להעלות את המחיר, צצו יותר דרישות אחרות, לא שונות בהרבה מ"ועדות הקבלה" שמי שמחפש דירה בתל אביב-יפו נתקל בהן. המחירים של דירות לא מפוקחות עלו עוד יותר, והיוזמה הפרטית שחזרה אחרי המלחמה נפגעה – מי שידע שהמחיר יהיה מפוקח לא תמיד רצה לבנות. לפיקוח מחירים מסוג כזה יכול אולי להיות הגיוני אם יש "קרטל" של בעלי בתים, ששומר את מספר הדירות נמוך ואת המחיר גבוה, אבל זה לא היה המצב.

צורה זו של פיקוח כבר כמעט ולא קיימת, אך בעשורים האחרונים הופיע מה שמכונה הדור השני של פיקוח על שכר דירה. בפיקוח זו הדיירים הנוכחיים מוגנים, לפחות באופן חלקי, מפני העלאה בשכר הדירה (ייתכנו העלאות בשיעור האינפלציה, לדוגמה), וישנה תקרה על העלאת המחירים בחוזים לדיירים חדשים. גובה התקרה הזו בדרך כלל מביא לכך שהשינוי בשכר הדירה בחוזים חדשים בדירות מפוקחות יהיה הדרגתי יותר ובטווח הארוך יהיה דומה למחיר השוק.

הרציונל היה להגן על דיירים, במיוחד דיירים נזקקים, מניצול לרעה של בעלי הבית את הכוח את הכוח שיש להם ומהעלאות מחירים שרירותיות. האפשרות להעלות שכר דירה בין דייר לדייר נועדה לצמצם חלק מהבעיות שתוארו קודם. בדיקות ומחקרים שנעשו בעשורים האחרונות הראו שלא כך הוא.

renthigh

לדוגמה, נתונים על ההעדפות ומידת הניידות של הדיירים במקומות בהם יש או היה פיקוח (כמו בוסטון או ניו-יורק) מצביעים על פגיעה משמעותית ביכולת ובנכונות של אנשים להחליף עבודות או לעבור לגור קרוב לעבודות חדשות. כשהיו להם הזדמנויות תעסוקתיות חדשות באזור אחר, אנשים שגרו במקום עם שכר דירה מפוקח העדיפו להאריך את זמן הנסיעה או פשוט לא לקחת עבודה חדשה מאשר לעבור לגור במקום אחר. בנוסף להשפעה של דבר כזה על רמת החיים (פחות שכר, רמת חיים יותר נמוכה, וכן הלאה), הנסיעות הארוכות יותר מעמיסות על התשתיות ומזהמות את האוויר.

בין הממצאים הנוספים שחזרו על עצמם במחקרים כאלה, היו גם בעלי בתים רבים שהעדיפו להסב את הדירות שלהם לשימושים אחרים כמו מגורים בבעלות או משרדים, ודירות מפוקחות שמיעטו להגיע למי שבאמת צריך אותם. תופעות דומות דווחו גם במדינות באיחוד האירופי בהן היה נהוג פיקוח כזה. בשנים האחרונות, המגמה של קובעי מדיניות רבים בעולם המפותח היא להקל או לבטל פיקוח כזה, ולהשתמש בפתרונות ממוקדים יותר על מנת להבטיח את הזכות לדיור ולסייע למעוטי יכולת, כמו דיור ציבורי וסיוע בשכר דירה.

בישראל לא נהוג כרגע פיקוח כזה. את האנרגיות שמושקעות בלנסות ולהנהיג אותו עדיף להשקיע, למשל, בשיקום הדיור הציבורי.

תודה רבה לדרור על התמיכה ועל בחירת הנושא ותודה לשגיב, מורי, איתי, אורי ואסף, שהפנו אותי לחלק מהמקורות.

לקריאה נוספת

שתי סקירות מקיפות של הספרות הכלכלית בנושא פיקוח שכר דירה.

מסמך מ-2003 של הבנק האירופי על שוק הדיור באיחוד. פרק 3.2 עוסק בפיקוח על שכר דירה.

מסמך של ה-OECD מ-2011 עם המלצות לגבי מדיניות בנושאי דיור.

הערות מנהלתיות:

הכתיבה בבלוג נעשית ללא תשלום ומצריכה זמן ומאמץ. אם גם אתם\ן נהניתם\ן לקרוא, אשמח לקבל את תמיכתכם\ן.

עד כה התמיכה נעשתה דרך האתר Patreon. החל מן החודש הקרוב (מרץ) היא תיעשה דרך אתר מימונה, מכיוון שהעמלות שם נמוכות יותר. כמו כן, החיוב עובר להיות פר חודש ולא פר רשומה. אני מתכוון להמשיך לשמור על קצב של רשומה בחודש לפחות.

ואם כבר בנושאי דיור עסקינן, ב-15 למרץ יתקיים באוניברסיטת תל אביב כנס של מכון אלרוב תחת הכותרת "האם תתכן התחדשות עירונית יעילה וצודקת?", הכולל את הצגתו של מסמך מדיניות שהיה לי חלק מרכזי בכתיבתו.

מודעות פרסומת
פוסט זה פורסם בקטגוריה כלכלה, נושאים שתומכים בחרו, עם התגים , . אפשר להגיע ישירות לפוסט זה עם קישור ישיר.

3 תגובות על פיקוח שכר דירה בעולם המפותח והשלכותיו

  1. טל הגיב:

    הסקירה הזו אינפורמטיבית ומעמיקה, אבל מתייחסת רק למודל הרנט-קונטרול האמריקאי. חסרה בה לדעתי התייחסות לדברים כמו פיקוח על איכות הדירות ועל הוגנות החוזים – הרי חלק נכבד מהבעיות בתל אביב נובעות מהשכרת דירות שלא ראויות (חוקית) למגורי אדם. אני גם מסכימה עם המסקנה בנוגע לדיור ציבורי – זה דבר שבהחלט חסר בארץ, ויש מקום גם להגדיל את מעגל הזכאים לו.

    אהבתי

    • עמית הגיב:

      היי טל,
      מבחינת פיקוח על המחירים, המדיניות בארצות אירופה דומה מאוד למה שכונה כאן "הדור השני של פיקוח על שכר דירה".

      לגבי תקנות: אם את מתכוונת לתקנות על איכות הדירות שבאות בתוספת לפיקוח על המחירים ותפקידן לפתור את אחד מתופעות הלוואי שמזוהות עם רנט-קונטרול, שהיא ירידה בהשקעה בתחזוקה מצד בעלי הבתים, על זה התרשמתי שיש ויכוחים לגבי השפעת הפיקוח על התחזוקה והשפעת התקנות על זה, כשיש מקרים בהם הייתה ירידה משמעותית בתחזוקה, מקרים בהם היה פיצוי בגלל התקנות או בגלל שהתמריץ של השוכר להשקיע בעצמו עלה, ומקרים שהתקנות דחפו יותר את הבעלים להסב את הדירה לשימוש לא מפוקח.

      אם הכוונה היא להכנסת תקנות על איכות הדירות ועל הוגנות החוזים ללא פיקוח על מחירים, זה כבר נושא אחר, שלא התייחסתי אליו פה.

      אהבתי

  2. אור הגיב:

    הי עמית,
    לא כל כך הבנתי איך הגעת למסקנות האלה מהקישורים שהבאת. הסקירה של ארנות, והמסמכים של הבנק האירופי וה OECD נראים לי הרבה יותר אמביוולנטיים מהמסקנה שאתה מציג. הם אומרים שפיקוח על שכר דירה יכול ליצור בעיות של חוסר יעילות, אבל שגם יכולים להיות לו יתרונות, כמו למשל חלוקה מחדש בין בעלי הדירות והשוכרים, והענקת יציבות וביטחון לשוכרים.

    מבין המסמכים שהבאת, היחיד שהוא (יחסית) חד-משמעי נגד פיקוח הוא הסקירה של ג'נקינס, אבל יש בסקירה הזו כמה בעיות. הסקירה מורכבת מחלק תיאורטי ומחלק אמפירי. החלק התיאורטי הוא ברובו הגדול נגד פיקוח על השכירות וחוזה מגוון חסרונות של פיקוח כזה, אבל:

    1. לא נראה שהחלק האמפירי מאשש את התחזיות האלה של החלק התיאורטי (אם כי מחקרים אמפיריים כאלה הם מן הסתם לא אמינים וקשה לסמוך עליהם).

    2. מהתרשמות שטחית יחסית, נראה לי שכמעט המאמרים והטיעונים שמצוטטים בחלק התיאורטי מנתחים את שוק השכירות בעזרת מודל של תחרות משוכללת ללא חיכוכים. זה די מגוחך: בודאי שאם מנתחים את שוק השכירות במודל כזה, מגיעים למסקנה שאין טעם בפיקוח – הרי חלק גדול מהרציונל של פיקוח על שכר דירה נובע בגלל שיש חיכוכים בשוק. ספציפית, המודל הזה מתעלם מהקושי של דיירים לחפש דירות ולעבור דירות.
    ע"פ אותו ההיגיון, היינו יכולים לנתח את שוק העבודה בעזרת מודל של תחרות משוכללת ולהגיע למסקנה שאין צורך בשכר מינימום.
    המודל הנכון לשוק הדיור הוא שוק שיש בו עלויות חיפוש ועלויות החלפה. לא בדקתי, אבל אני מהמר שבמודל כזה המסקנות לגבי פיקוח על שכר דירה יהיו הרבה יותר אמביוולנטיות, בדיוק כמו המצב עם שכר מינימום כשמנתחים את שוק העבודה בעזרת מודלים כאלה.

    אהבתי

השארת תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s